Félix Ángel Fernández Lucas

Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

Lunes, 19 Diciembre 2011 10:45 Deja el primer comentario!
Oferta de compra de un local

Hice hace unos días una oferta de compra sobre un local que me interesaba como almacén, pero ahora no veo clara la operación y quisiera pensarlo más. ¿Durante cuánto tiempo debo mantener la oferta?

M.F. (Valencia)

Respuesta

Mientras su oferta no sea aceptada, entendemos que es simplemente eso, una oferta, y por lo tanto puede retirarla en cualquier momento. Le recomendamos que utilice para ello un medio que le dé suficiente respaldo como prueba de sus actos, como por ejemplo una carta certificada remitida por un notario, un telegrama o un burofax.

En el caso de que usted conociera la aceptación de la oferta por parte del propietario de ese local antes de retirarla, el contrato de compraventa se habría celebrado y usted no se podría retirar de esa compra por su sola voluntad.

Precisamente, el artículo 1262 del Código Civil dispone que hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndose remitido al aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe.

No obstante, desconocemos por qué medio y con qué contenido concreto usted realizó la oferta. Muestre el documento y comente con un letrado las circunstancias que acompañaron a la negociación, porque podría haber otros condicionantes que no se están teniendo en cuenta.

 

Bienes privativos de un matrimonio en gananciales

En caso de separación de un matrimonio en gananciales, tengo entendido que si la oficina de farmacia me fue donada por mi padre es un bien exclusivamente mío, como si la hubiera comprado antes de casarme y, por lo tanto, no tendría que dividirla con mi cónyuge. ¿Pueden confirmármelo?

E.B. (Toledo)

Respuesta

Hay muchos otros detalles que es preciso conocer para llegar a una solución exacta, pero en principio y con los datos aportados, sepa que la normativa civil considera bienes privativos de cada uno de los cónyuges los que le pertenezcan antes de celebrarse el matrimonio, así como los que adquieran después, pero a título gratuito, por ejemplo, mediante una donación.

Si la oficina de farmacia la adquirió uno de los cónyuges en cualquiera de estas circunstancias, es privativa. Pero esto no quiere decir necesariamente que no haya alguna cuenta pendiente entre el matrimonio relacionada con estos bienes. Por ejemplo, si se hubieran hecho reformas o mejoras con fondos gananciales, la oficina de farmacia no dejaría de ser privativa, pero quizá pudieran existir deudas derivadas de estas operaciones.

Las conclusiones que usted plantea en su pregunta pueden ser válidas en términos muy generales, de modo que la situación en su conjunto, con todos los detalles que le afecten, habría de ser valorada detenidamente en cada caso por un especialista.

 

Financiación y cancelación de hipoteca

Compro una oficina de farmacia cuyo local está en alquiler. Mi banco ve un problema en que el local esté hipotecado por su propietario y condiciona la financiación a que se cancele la hipoteca. ¿Es una exigencia legal?

V.F. (Lugo)

Respuesta

No es una exigencia legal. En caso de alquiler, algunas normas, como la Ley de Hipoteca Mobiliaria, exigen que se cuente con derecho de cesión o incluso puede preverse la autorización del propietario del local para la constitución de tal hipoteca, pero el hecho de que el propietario tenga una hipoteca que recaiga sobre el local no es obstáculo legal.

De todos modos, sí hemos visto alguna vez que los departamentos de riesgos de alguna entidad valoran negativamente esta circunstancia, pero ocurre en relación con la posibilidad de que este propietario llegara a perder el local como consecuencia de un hipotético impago de su préstamo, el que está garantizado con esa hipoteca, lo que supondría serios problemas si el nuevo adquirente no quiere reconocer el arrendamiento, lo que dudosamente tendrá que hacer, puesto que, aunque el arrendamiento estuviera registrado, la hipoteca sería anterior.

No obstante, es un obstáculo que rara vez se impone definitivamente, es decir, que es negociable y cada vez más raro, por lo que en última instancia siempre podrá negociar con otra entidad que no le exija esta condición.

Lunes, 19 Diciembre 2011 10:36 Deja el primer comentario!
En el anterior artículo (El Farmacéutico n.º 463) se hizo un somero recordatorio de algunas de las ventajas que ofrece la tenencia y gestión de una farmacia en copropiedad, ventajas que se relacionan fundamentalmente con la optimización económica y con la mejor compartimentación del tiempo y la dedicación de los profesionales que intervienen en esa oficina de farmacia.
Jueves, 01 Diciembre 2011 11:11 Deja el primer comentario!
Beneficios fiscales de la reinversión

Voy a transmitir mi oficina de farmacia y luego adquiriré otra. De cara a aplicar los beneficios fiscales de la reinversión, ¿es necesario que las dos operaciones se efectúen en el mismo ejercicio?

Jueves, 01 Diciembre 2011 11:05 Deja el primer comentario!
No solo la dificultad para encontrar financiación que se está viviendo en los últimos tiempos, sino la creciente sofisticación que caracteriza la gestión de una oficina de farmacia, vienen impulsando cada vez más a numerosos licenciados, tanto instalados como sin oficina de farmacia, a considerar la posibilidad de asociarse con otros compañeros para adquirir y gestionar una oficina de farmacia.
Lunes, 14 Noviembre 2011 10:27 Deja el primer comentario!
Facultad de cesión o subarriendo del local

Tengo instalada mi oficina de farmacia en un local alquilado y quiero hacer una sociedad con mi hija farmacéutica. ¿Tengo que contar con el dueño del local, o puedo incorporar a mi hija al alquiler, sin más?

Jueves, 27 Octubre 2011 10:44 Deja el primer comentario!
Tipo impositivo y pago anticipado

Si compro una vivienda, haciendo algunos pagos anticipados en septiembre, pero me la entregan en mayo del año próximo, ¿tendrán que ser rectificados los importes de los diferentes tipos de IVA aplicados? ¿Qué tipo impositivo es el que corresponde a la adquisición?

Lunes, 10 Octubre 2011 09:29 Deja el primer comentario!
Contrato indefinido

Tengo un empleado que, en conjunto, suma veinte meses de contrato hasta la fecha. Podría hacer un esfuerzo y renovar por más tiempo, pero no tengo claro que pueda mantener el puesto indefinidamente. Si continúo con el contrato un semestre más, ¿se convertirá en fijo? ¿Me afecta la reforma laboral publicada recientemente?

Miércoles, 21 Septiembre 2011 09:29 Deja el primer comentario!
Opción de compra sobre la farmacia

He adquirido en Cantabria una oficina de farmacia, con el local en alquiler, pero he pactado una opción de compra por el mismo, ejercitable durante los próximos 4 años, ¿tributa por IVA o por ITP?

(correo electrónico)

Respuesta

La promesa de venta de bienes de cualquier naturaleza y la opción de compra se entienden hechas siempre a título oneroso, así es un hecho imponible del Impuesto en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, siendo usted, como beneficiario de esa opción, el sujeto pasivo del impuesto. La base imponible es el precio especial convenido para la opción de compra y a falta de este, o si fuere menor, el 5% del precio de compra del local.

El tipo impositivo en su comunidad autónoma sería el correspondiente a la transmisión de inmuebles, esto es, el tipo del 7%. No obstante, si el precio especial convenido para la opción de compra y a falta de este, o si fuere menor, el 5% del precio del local superase 300.000 euros, se aplicará un tipo del 8% para el tramo que supere la cuantía de 300.000 euros.

 

Valor de adquisición

Voy a transmitir mi oficina de farmacia, que adquirí por donación de mi padre. ¿El valor de adquisición de cara al cálculo de la ganancia patrimonial debe considerarse cero?

R.R. (Córdoba)

Respuesta

El valor de adquisición, en los casos de que el actual transmitente hubiera adquirido la oficina de farmacia a título lucrativo, tiene una especial consideración en el artículo 36 de la Ley del IRPF.

Este artículo dispone, con carácter general, que cuando la adquisición de la oficina de farmacia hubiera sido a título lucrativo se tomará por importe real de los valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Pero en concreto, cuando se trata de adquisiciones lucrativas de empresa familiar, a que se refiere el párrafo c) del apartado 3 del artículo 33 de la misma Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes. Por lo tanto, el valor de adquisición que usted podrá restar del valor de transmisión para calcular su ganancia patrimonial no es necesariamente cero, sino el valor que tenía la oficina de farmacia en el momento de adquisición por su padre.

 

Cruz adicional

Estoy interesado en colocar una cruz adicional a la que ya tiene mi farmacia. ¿Puedo hacerlo? ¿Qué trámites he de seguir?

I.P.M. (Madrid)

Respuesta

El artículo 30 de la Ley 19/1998, de Ordenación y Atención Farmacéutica de la Comunidad de Madrid, señala que todas las oficinas de farmacia estarán convenientemente señalizadas. Dispondrán de un letrero donde figure, en caracteres fácilmente visibles, la palabra Farmacia; asimismo, contarán con una cruz griega o de malta verde.

En la fachada principal y situada en un lugar visible existirá una placa que identifique al farmacéutico titular.

Fuera del letrero y placa referenciados no se permitirá publicidad alguna a las oficinas de farmacia, salvo que se considere necesario para su localización, requiriendo previa autorización de la Consejería de Sanidad y Servicios Sociales.

Por tanto, solo en caso de que la autoridad sanitaria lo considere necesario, por ser adecuado para la localización de la oficina de farmacia, podrán disponer de señales adicionales, para lo cual es imprescindible la previa autorización de la Dirección General de Ordenación e Inspección.

Para solicitar dicha autorización es necesario presentar la correspondiente solicitud del farmacéutico motivando la necesidad de la señalización, incluyendo una descripción detallada de las características de la señal adicional solicitada y aportando cualquier otra documentación que acredite los extremos de la solicitud, junto con copia del D.N.I. del farmacéutico solicitante, en su caso, y dos ejemplares del croquis de situación de la oficina de farmacia así como de la de las más próximas, con indicación de la ubicación de la señalización solicitada, firmada por el farmacéutico y el técnico que lo elabore.

Como resultado del análisis del expediente se emitirá la correspondiente resolución de autorización o denegación motivada.

Miércoles, 07 Septiembre 2011 08:07 Deja el primer comentario!
Donación de la farmacia

Estoy pensando donar mi farmacia a un hijo. Si establezco que este hijo tenga que pasar una renta como compensación a otro hermano, ¿queda desvirtuada la donación de cara a la aplicación de las ventajas fiscales por transmisión familiar?

V.T. (Zaragoza)

Respuesta

La aplicación del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en lo que se refiere a la transmisión a favor de descendientes de una empresa familiar, por donantes mayores de sesenta y cinco años, entre otras condiciones, exige que la transmisión se efectúe a título lucrativo, es decir, que sea una donación sin más, y en el caso que usted plantea coincidiría la donación con la imposición de una condición cuantificable económicamente, que es la obligación de abonar esa renta como compensación o en el concepto que quieran darle.

Esta condición descarta la aplicación de los beneficios fiscales previstos, pero entendemos que únicamente en lo relativo al valor de esa carga, debiéndose calcular el valor de la misma aplicando los criterios de valoración que contiene la ley, para lo que será determinante la edad.

En el resto de la cesión, lo que pueda considerarse donación sin carga, sí serán aplicables los beneficios fiscales, si se cumplen, naturalmente, el resto de condiciones que exige la normativa.

 

Arras

He firmado un contrato para la compra de un local en el que consta que se entrega una cantidad como arras. Ahora me dice el vendedor que no sigue adelante con la venta y que me devuelve el dinero. ¿Tiene derecho a romper el contrato? ¿Puedo reclamar alguna compensación?

(correo electrónico)

Respuesta

Si el documento que usted firmó únicamente alude al concepto de «arras» y el texto restante no ayuda para determinar a qué tipo de arras se estaban refiriendo cuando acordaron la compra, probablemente un tribunal entendería que se trata de las conocidas usualmente como «arras confirmatorias».

Este tipo de arras supone que, en el caso de que uno de los contratantes quisiera desentenderse de la operación, el otro podría exigir el cumplimiento del mismo. Además, si finalmente usted optara por permitir que no se materializara la operación, tendría derecho a exigir una indemnización que habría de calcularse en función de los daños y perjuicios causados.

Farmaconsulting recomienda usualmente la formalización de un contrato de «arras penales» accesorio a la compraventa de una oficina de farmacia. Este tipo de arras permiten igualmente la exigencia del cumplimiento, pero determinan a priori el importe de la compensación, que será el equivalente a la cantidad definida como arras.

 

Contrato de arrendamiento y traspaso

Firmé un contrato de arrendamiento, sujeto a la nueva ley, con una duración de treinta años. Quiero traspasar la farmacia y el arrendador me dice que él tiene que dar el consentimiento, porque el contrato no dice que yo esté autorizado a traspasar. ¿Tengo que esperar a que el propietario me autorice el traspaso?

D.P. (Guadalajara)

Respuesta

Desde luego, nos remitimos a una lectura pormenorizada del contrato y de cuantos documentos relacionados con el arrendamiento pueda tener en su poder, porque esta situación sí puede estar regulada, por eso es recomendable que lo revise un especialista de su confianza.

Con la actual ley de arrendamientos, de 1994, las partes pueden contratar numerosas circunstancias del arrendamiento pero, en ausencia de estas previsiones, queda el texto de la ley, que será aplicado por defecto de regulación de los particulares. En definitiva, que si el contrato no dijera nada al respecto, sería de aplicación la norma, y esta autoriza la cesión del local a un nuevo arrendatario –el comprador de la farmacia–, por el plazo que reste de contrato, sin más formalidades que la comunicación al arrendador de que esta cesión se ha producido, con las formalidades, plazos y aumento de renta previstos en la norma, pero sin necesitar la autorización de nadie.

Lo que se conoce por traspaso es de aplicación residual y muy rara, sobre todo en este sector porque, entre otras circunstancias, el traspaso de local, que sí exige contar con el consentimiento del arrendador, únicamente otorga un arrendamiento a favor del adquirente por diez años y, además, es para arrendamientos anteriores a la actual ley.

Jueves, 21 Julio 2011 11:06 Deja el primer comentario!
Régimen de gananciales

El matrimonio adquirió la oficina de farmacia en régimen de gananciales. ¿Puede imputarse la mitad de los rendimientos a partes iguales, aunque solo uno de los cónyuges sea titular?

F.F. (Burgos)

Respuesta

Aunque desde el punto de vista del Derecho Civil se reconoce a ambos cónyuges un derecho económico relativo a la propiedad de todos los bienes adquiridos en sociedad de gananciales, lo cierto es que Hacienda no viene considerando empresario al cónyuge que no ejerce la actividad y, por lo tanto, no ha aceptado la imputación de rentas proporcional a su cuota en la propiedad de la oficina de farmacia. Para que ambos cónyuges puedan figurar como empresarios que obtienen proporcionalmente las rentas aludidas, la Administración exige que ambos cónyuges estén vinculados a la explotación, estén dados de alta ante el respectivo colegio oficial y, naturalmente, que la gestión de compras, dirección de personal, declaraciones trimestrales, etc., se hagan a nombre de ambos.

 

Contrato de arrendamiento

En el contrato de arrendamiento del local para mi farmacia voy a negociar una duración de veinte años. ¿Tengo alguna consecuencia si cancelo anticipadamente el contrato?

D.T. (Zaragoza)

Respuesta

Con la llegada de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y aun antes, con el conocido como «Decreto Boyer», en 1985, la prórroga forzosa de los arrendamientos a favor del inquilino ya no es una condición habitual de los arrendamientos. Por el contrario, ahora lo que impera es el conocido como principio de autonomía de la voluntad, que permite a las partes tomar todos aquellos acuerdos que estimen por conveniente, siempre que no sean ilegales.

Esto implica que, en principio, los contratantes han de atenerse a sus acuerdos y en el caso de resolución unilateral por parte del inquilino, el propietario arrendador podría reclamar el cumplimiento total del contrato y el correspondiente abono de la renta por el plazo de arrendamiento que no hubiera transcurrido.

Aunque esta exigencia podría ser matizada por los tribunales en función de las circunstancias, por ejemplo si el local ha sido o no alquilado nuevamente y en qué plazos y condiciones, lo cierto es que se abre un serio riesgo de contraer responsabilidades con la propiedad.

Ahora que parece estar en plena negociación, tenga la precaución de precisar las consecuencias de que usted quisiera cancelar el arrendamiento antes de ese plazo. Por ejemplo, puede prever una penalización de dos o tres mensualidades de renta para el caso de resolución anticipada del contrato, o una mensualidad por año que reste hasta el final de ese arrendamiento; con eso habría limitado definitivamente sus responsabilidades.

 

Rendimiento, cotitulares y renta

Tengo, junto con mis tres hijos, una cuenta bancaria que este año ha producido intereses por importe aproximado a los 5.000 euros. En los borradores que ha proporcionado Hacienda, figura el rendimiento total a cada uno de los titulares, ¿debo modificar el borrador?

M.L. (Correo electrónico)

Respuesta

Lo correcto es que tales rendimientos pertenezcan y se imputen a los cotitulares en función de sus respectivas participaciones que, salvo pacto en contrario, serán a partes iguales.

En un principio, en sus declaraciones, puede que no tenga demasiada importancia a quién se imputa el rendimiento, puesto que, hasta un volumen de 6.000 euros, se aplica el tipo único del 19% y, además, ya ha sido detraído por la propia entidad bancaria antes de abonarles la cuota líquida de interés. No obstante, a nada que cualquiera de los cotitulares tenga otros rendimientos de este tipo, sí será importante este error, puesto que muy fácilmente podrán pasar de tributar al 21%, que es el porcentaje correspondiente a las rentas superiores a 6.000 euros.

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