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Legislación

Transmisión de oficina de farmacia por menores de edad (I)

Como consecuencia de una herencia, nos vemos en ocasiones ante la circunstancia de que, entre los propietarios de una oficina de farmacia, o de los locales donde se instala la explotación, se encuentran uno o varios menores, personas en cuyo favor la normativa civil dispone una serie de precauciones y controles a los que es preciso atender, sobre todo teniendo en cuenta la existencia de plazos fijados por las respectivas normas de ordenación farmacéutica en la transmisión de tales farmacias.

El artículo 166 del Código Civil1
«Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales (...), sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal.»
Con carácter general, puede afirmarse que la facultad de disponer, y no sólo la de administrar, los bienes del hijo menor, es uno de los componentes de la patria potestad. De hecho, el propio artículo 166 citado, al afirmar que los padres necesitan la autorización judicial para disponer de ciertos bienes, está diciendo –sensu contrario– que no necesitan tal permiso en lo referente a otros bienes.

LEGISLACION tablaActos de administración frente a actos de disposición
Por tanto, antes de tomar cualquier decisión respecto a un bien objeto de especial protección, se deberá considerar primero qué tipo de acción es la que se va a ejercitar respecto a ese bien concreto del menor: ¿se trata verdaderamente de un acto de mera administración o se trata de un acto de disposición?
Los actos de mera conservación, o administración, son aquellos exigidos o simplemente habituales en torno a la conservación y normal uso de las cosas, por ejemplo la contratación o cambio de compañías eléctricas, encargar reparaciones, asistir o votar en las juntas de propietarios..., y la disposición implica una alteración en la composición del patrimonio del menor, por lo que, respecto a determinados bienes, se exige esa especial protección.
Actos de disposición, también a título de ejemplo, pueden ser la venta, la constitución de hipoteca, el otorgamiento de servidumbres o la permuta por otros bienes.
Existen actos que ofrecen alguna duda, y que se presentan con cierta frecuencia en la transmisión de oficinas de farmacia, como es el caso del arrendamiento de locales. Así, puede afirmarse que, en principio, el arrendamiento es un acto de administración, pero habrá que atender a la duración del mismo puesto que en la jurisprudencia del Tribunal Supremo se incluyen entre los actos de disposición los arrendamientos por un plazo superior a 6 años.
Como sabemos, lo usual en las transmisiones de oficina de farmacia es que el adquirente se financie contando con la garantía de una hipoteca mobiliaria sobre la propia oficina de farmacia, garantía que impone una duración del arrendamiento equivalente a la duración del préstamo que se garantiza con dicha hipoteca; por lo tanto, cuando el local donde se instala una oficina de farmacia va a ser arrendado, ha de estudiarse detenidamente qué duración se va a necesitar, con el fin de prever los trámites necesarios para obtener la autorización judicial.

Por causas justificadas de utilidad o necesidad
Naturalmente, no existe una lista tasada de circunstancias que determinen por sí mismas la existencia de esta utilidad o necesidad que pide la Ley. No obstante, parece evidente, y está comúnmente aceptado por la doctrina, que se dan utilidad o necesidad en casos como la manutención, la atención a gastos sanitarios o la realización de estudios por el menor.
En nuestro sector encontramos otra justificación, rotunda y difícilmente discutible, y es la imposición legal que previenen las diferentes normas autonómicas de ordenación farmacéutica para proceder a la transmisión de la oficina de farmacia en los casos de herencia, en plazos que van desde los 18 a los 24 meses. En estos supuestos, quizá pudiera plantear alguna duda la necesidad o no de proceder a la venta del local, si también fuera heredado por el menor –en nuestra opinión, sí sería necesario conforme a la previsible exigencia de la mayoría de compradores de adquirir la propiedad del local junto con la de la oficina de farmacia–, pero, como mínimo, es evidente que la necesidad de proceder a un alquiler a largo plazo es incuestionable, atendiendo a lo ya comentado en párrafos anteriores de este artículo.

LEGISLACION 2La autorización judicial. ¿Ha de ser previa, necesariamente?
Si atendemos a la literalidad de la norma, sí: «previa la autorización del juez». Conforme a la interpretación literal, un amplio sector de la doctrina, apoyada además en numerosas resoluciones judiciales, ha estimado que es imprescindible obtener la autorización judicial para la venta antes de otorgar el contrato de venta, y lo contrario ocasionaría la nulidad de pleno derecho del negocio concertado por los progenitores sin haber obtenido la autorización.
Sin embargo, la opinión de Farmaconsulting no coincide con este punto de vista. Al contrario, entendemos tal exigencia, la autorización, como un requisito que puede ser subsanado a posteriori, por lo que, en el peor de los casos, determinaría la anulabilidad de la venta hecha sin haber solicitado o sin haber obtenido aún la autorización judicial.
Hecha la debida reserva de que cada caso tiene sus propias circunstancias, que han de ser valoradas cautelosamente en cada decisión, lo cierto es que las últimas resoluciones judiciales sobre el asunto –por todas la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2010, que unifica la doctrina– afirman que el contrato que se ha concertado con la falta de un requisito como la autorización judicial, tiene eficacia provisional, con base en una suerte de condición suspensiva tácita, que es la obtención de la aludida autorización.
En definitiva, parece claro que cuando la totalidad o parte de la propiedad de una oficina de farmacia corresponda a un menor, nada impediría efectuar la venta –y mucho menos atendiendo a los plazos a que se ven sometidas estas operaciones–, aunque la obtención de la autorización judicial se produzca después, o incluso se solicite con posterioridad. Eso sí, como medida de prudencia, naturalmente, es recomendable aludir a tal circunstancia en el contrato, y hacer constar esa condición suspensiva consistente en que la venta quedará plenamente perfeccionada en el momento de obtención de la preceptiva autorización judicial.
En un próximo artículo serán revisadas las restantes previsiones del artículo citado, con especial atención a la transmisión de establecimientos mercantiles, y la aceptación de herencia en nombre del menor.

1En el presente artículo nos referimos exclusivamente a las disposiciones del Código Civil, pero téngase en cuenta que en diversas comunidades o incluso zonas existe una particular normativa cuyas previsiones pueden ser distintas de las aquí tratadas

 

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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