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Consulta de gestión patrimonial

Facultad de cesión o subarriendo del local/Maternidad y despido/Coeficientes de abatimiento

Facultad de cesión o subarriendo del local

Tengo instalada mi oficina de farmacia en un local alquilado y quiero hacer una sociedad con mi hija farmacéutica. ¿Tengo que contar con el dueño del local, o puedo incorporar a mi hija al alquiler, sin más?

F.J. (Jaén)

Respuesta

Desde luego que la voluntad del arrendador ha de ser tenida en cuenta, aunque ha podido expresarla ya, en concreto, a través del contrato de arrendamiento. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos da la posibilidad de que la facultad de cesión o subarriendo del local quede prohibida en el contrato de arrendamiento. Si su contrato contiene una mención semejante, será ine¬vitable negociar o, al menos, solicitar al arrendador que permita la incorporación de su hija como arrendataria, a través de la comunidad o sociedad que piensen constituir.

En otro sentido, es posible que el documento autorice expresamente la cesión, o incluso puede ser que no diga nada. En este último caso, respecto al asunto comentado, regiría el texto de la ley, que le autoriza a usted a subarrendar o ceder, parcialmente, el arrendamiento a su hija, sin otra formalidad que la de notificar fehacientemente al arrendador este hecho, y soportar un incremento de la renta del 10% en el primer caso, y del 20% si opta por la cesión.

 

Maternidad y despido

Una de mis empleadas, que tiene jornada reducida con motivo del nacimiento de su hijo, ha cometido varias faltas en el desarrollo del trabajo que me costaría demostrar. ¿Puedo optar al despido, indemnizándola con el máximo legal y así evitando tener juicios y dilaciones?

M.N. (Toledo)

Respuesta

Difícilmente. En los casos de empleadas con una maternidad reciente, la interpretación habitual es que el despido tiene que ver con esa maternidad y, al suponerse el carácter discriminatorio, usted no podrá despedirla, evitando que ella opte por la readmisión si el despido no es procedente.

El despido es posible, pero ha de demostrar las causas que lo originan, puesto que en caso contrario, el despido no se declarará improcedente –en cuyo caso usted sí podría optar por indemnizar y así no readmitir–, sino que será considerado despido nulo, y su consecuencia es la readmisión, con los costes que indique la sentencia.

Trate de obtener pruebas de las faltas alegadas, o en caso contrario no podrá cancelar esta relación.

 

Coeficientes de abatimiento

Pienso que al vender un local que se ha adquirido hace muchos años está total o casi totalmente exento en el IRPF, por su antigüedad en mi patrimonio. ¿Me confirman cómo se aplica esa peculiaridad?

T.T. (Alicante)

Respuesta

Usted alude a una circunstancia que afecta a los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1996. Se trata de la herramienta conocida como «coeficientes de abatimiento» que, en resumen, consiste en una reducción de la ganancia patrimonial generada, en función de los años que este bien estuviera en el patrimonio del transmitente, que excedieran de dos.

En muchos casos, este sistema llevaba a la conclusión de que la transmisión no estaría gravada en IRPF, pero este sistema se aplica exclusivamente sobre bienes no afectos a la actividad, como puede ser una vivienda, pero si usted transmite el local junto con la oficina de farmacia, no serán aplicables tales coeficientes. Para que le fueran de aplicación, tendría que desprenderse de la oficina de farmacia y esperar al menos tres años para transmitir el local.

El cambio introducido por la última reforma consiste en diferenciar la parte de ganancia patrimonial generada antes y después del 20 de febrero de 2006, dividiendo entre días todo el tiempo que el bien ha permanecido en el patrimonio del transmitente. A la parte generada antes de esa fecha le son aplicables los coeficientes y a la parte generada después le será aplicable el gravamen correspondiente, al 19 o 21%.

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Félix Ángel Fernández Lucas

Subdirector general de Farmaconsulting Transacciones

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